济南水产种苗养殖研究社

下一代综合体已来临——日本大阪Grand Front全方位解读

商业地产峰言锋语 2021-03-28 12:53:44

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还在思考:

线下商业与线上商业的互殴与博弈?

品牌重复度过高毫无新意?

互动体验式商业是不是就是KTV、电影院、电玩城?

办公和商业就是综合体中面和心不合的两层皮?

商业与产研结合就是政府的痴心妄想?

……


大阪的Grand Front满足所有愿望。绝对不是简单的All in one,虽然它没有电影院KTV电玩城,

但在这里你可以吃到夹有现场采摘新鲜蔬菜的赛百味,

在奔驰旗舰店里喝杯咖啡买个小纪念品,

感受最新研制的不方便人士自动排泄装置,

与全市的志同道合的有识之士在聚在一起高谈创业计划,等某个傻逼风投带着资金砸向自己……


于是光从上面一句话,你大致就可以总结如下几个关键词:体验式商业、黑标店、主题形象店、跨界、产研展商结合、创客、创业咖啡厅……

个人觉得,光从业态上,称其为下一代的综合体也绝不为过。

受欢迎程度? 据说2013年4月26日开业的一个星期内,就有700万人到场。


A.让人惊讶的创新业态体验

对抗问题:线上线下融合+品牌重复度+体验式商业

你可以去奔驰体验店买车外还能干嘛?喝咖啡!


坐落于Grand Front北侧裙楼的Mercedes-Benz Connection,用他们会长的话来说,就是要打造“汽车之外的魅力空间”。旗下的跨界咖啡厅“Downstairs Coffee”则秉持了奔驰的商务酷炫风,并且请来了日本拉花届的世界冠军泽田洋史当监制,但价格非常亲民,按照现时汇率,一片起司蛋糕加上一杯咖啡只要人民币不到40元,秒杀国内星巴克。


除此之外,体验店还贩售奔驰周边产品,包括限量版马克杯、文化衫等等。

当然,作为日本仅有的两家奔驰品牌展示店(另一家位于东京,还兼有餐厅功能),发布行业前沿的新款是必不可少,并且提供30分钟的试驾服务。


难得的是,和普通的4S店不同,这家体验店直接面向中庭,利用一层开阔的层高加上全覆盖的LED显示背板,整体展示效果非常吸睛。


松下则开出了三层的旗舰体验店。并不是生硬的卖商品,而是将松下最新的产品、科技成果和对“A Better Life,A Better World”(好宏大)的理念,情景化的融入到展示空间中去。

大大小小有5-6家不同主题的实景和虚拟展示间,包括最新智能化家居解决方案的展示间,有虚拟的Studio让你随意布置和体验自己家的装修和家居摆设。


当然,没有咖啡厅和餐厅怎能体现Lifestyle,你甚至可以在松下旗下的收费化妆室CLUXTA,花费少量的钱就可以试用其化妆品和最新电吹风与美发棒,甚至做个脸。不用忍受卫生间的臭屁,可以坐着慢慢化,想怎么化怎么化,简直是约会应急,赶场补妆的贴心之所。


Duang!整个购物中心中需要大排长队的餐厅是一间名为“近畿大学水产研究所”的日料店。整间餐厅一百个座位不到,工作日的中午去已经需要至少排一个小时。为可爱的店员美眉为毛大排长队,她只会含蓄羞涩摇晃着解释“It’s very fresh and delicious”(不要想太多。。。)


算产学研商的成功代表?近畿大学人工养殖的鱼类,甚至一些珍稀鱼种,如世界上第一个被完全驯养的蓝鳍金枪鱼,亦提供限量供应。你可以在排队等位的同时,通过液晶显示屏,了解鱼类的基本知识,科学养殖和实验的具体情况。当然,客户的反馈也将送还给研究所,成为研究和改进的依据。价格亦尚算可以接受,午市套餐约合人民币130元。



乐敦药业旗下(对,没错就是那个做眼药水的乐敦)的Smart Camp旬穀旬菜餐厅,则提供拥有现场培育、采摘原材料的精致法式料理。跟国内的“都市农庄”餐厅类似,通过乐敦丰富的药理和营养学背景,搭配季节性的新鲜蔬菜,提供营养均衡且新鲜美味的膳食搭配。


长在培养器皿中的绿的蔬菜成为了好看的背景墙,且配合有相关的展示和视频,告诉你成长中,收获期等不同阶段的蔬菜。



除此之外,Smart Camp还延展了名为HOLISTIC LAB的美容Spa,提供肤质护理,Spa,足部护理等护理方案。多么复合的产业链延展!

无独有偶,屌丝餐厅赛百味也拼了。三明治中的蔬菜和西红柿也是当场新鲜采摘,你还可以跟投影屏中的蔬菜进行互动。。。。。。


此外,饮料大亨三得利开出了威士忌博物馆,一边品酒一边享受美食;大金开出了旗舰体验店,体验清新空气吹出的瞬间;软银出动了机器人接待,而知名登山用品店好日山莊也开出了室内攀岩馆……共有约20余家知名商户开设了体验店或者旗舰店



B.产研展商结合的感性空间

对抗问题:产研及商业空间+另类展示空间+商业体验

这个空间,Grand Front 给它命名为“ The Lab”,整体面积3,100平方米,坐落北侧商业裙楼负一楼至三楼,由活力研究室、咖啡吧研究室、活动研究室这3个部分组成。相比上面,这里主要针对大学、科研机构或者非零售类型的企业提供最新科学技术、产品发明的展示和交流场所。有点类似于科技馆或者常年类科技展厅,但吸纳它成为了整个购物中心中的一个主力店,并且延展了学术交流,大众参与与展示的功能,增加了整体商业的趣味性和丰富度。



鸿池运输的展位操作机器人手臂,感受轻而易举的搬动重物;在大阪Vislab,你握住伞柄就能感受各种东西(包括雨滴、冰雹、甚至蛇)掉落在雨伞上面的感觉。



Digital Fashion公司的展位感受虚拟试衣间,而东京大学的则提供能够照出不同于实际表情的镜子,你在笑,镜子里面在哭。


每一个空间内都会有相应的解说员,耐心解释发明的作用和实际意义。为了方便交流,在一层设立了Café Lab,你可以在这里找到理想的交流和休憩空间。在这里,你可以借阅书籍,并且在每一个座位上放有平板电脑,有多达100本的电子书籍供阅读。



为了方便举办更大规模的临时科技展览,B1层设置了Event Lab。共1,074平方米的展览空间可以容纳近500人,举办各类艺术、科技、企业交流的短期展览。小编去的时候正在举办“妖怪幻獸百物語”展览,即展出著名妖怪学家搜藏的贵重妖怪资料和木乃伊等等,当然是有料入场。



C. 综合体中的产业促进平台

对抗问题:初创型企业发展+企业促进+行业交流

Grand Front 还搭建了企业的及行业的发展和促进平台,大致分布在北侧商业裙楼的高区位置。具体的功能型设施包括:

知识沙龙(Knowledge Salon):会员式的知识共享和交流中心,面积约1,420平方米。这里有开放式的讨论空间,和同事一起闲聊或者畅谈;有半封闭式的电话间或者写字台,供加班和谈生意;也有8间大小不一的会议室,会员一周可以预约两次,供小型企业开会、培训和头脑风暴。区域内咖啡供应,你也既可以借阅陈列的书籍。



知识沙龙倡导的就是类似于创业咖啡厅的交流平台,以推荐会员制的形式,向全大阪开放。一定程度上,便捷的公共空间也服务了仅有实力租赁较小面积的初创型企业。会费目前相对较抵,年会费仅需付10万日币左右(约5,600人民币),单次可以有不超过10人的随行。


合作办公室(Collaborate Office):类似于现在火热SOHO 3Q的中小型办公室。共52间18至64平方米不等的租赁型办公室,可以坐5-18个人,最短租期是3个月。目前入住的主要以IT Man, 小型企事业机构为主。可以说,合作办公室与知识沙龙构成了共同服务于中小型企业的生态系统。


大阪创新Hub(Osaka Innovation Hub):这 个区域跟上面的知识沙龙类似,但是是由大阪市政府主力推动的非盈利区域,有资格的人士均可以免费申请入会。主要的目的包括给初创型企业提供在综合性支持, 给技术类企业提供商业合作伙伴,提供与基金或风投等金主见面的平台。由于主要提供的是形式上的支持,所以在实际的面积上相对较小,功能也单一许多。


其他的配套设施包括一个拥有380个座位的剧场,为企业提供新品发布,研究成果展示等。位于商业裙楼B2楼的,拥有一个1700平方米的大会议室和9个小会议室的会展中心,以及约1.1万平方米,位于商业裙楼高于和部分写字楼低区的,主要面向大学和科研机构的标准办公,至今已经录得松下、NTT,三得利,东京大学研究生学院许多公司和研究机构入驻。


(380座的剧场)


(3000人大会议室)

而以上所有这些(包括A\B\C)集合了部分商业和写字楼的综合性区域,在Grand Front中统称为知识之都“Knowledge Capital”,整体面积约为8.8万平方米。


官网对于知识之都的定义是:这里是众人知识和智慧相互交融的“知识创造价值的据点”,从大阪走向世界。这里囊括了所有方便人们交流的各种设施,如大小办公室、沙龙、实验室、展厅、剧场、活动空间、会议中心等。通过于此,创造出新文化、新创意、新产品和新服务。


而实际上,Grand Front是目前大阪城市核心区最大规模的城市综合体项目,囊括了购物中心、标准写字楼、五星级酒店、销售型公寓等多种物业类型,总体面积约合56万平方米。而知识之都的商业“Future Life Show Room”,既文章A所提到的,仅为全部商业约合266家店铺的一部分。在这些商店中,约有73家商户是第一次入住关西区域,有97家商户为关西旗舰店。包括零售商家、书店、MUJI旗舰店等。


那么,

为什么会有知识之都的概念?且该概念是如何融入到综合体整体开发之中去的?

为什么入驻商家会愿意开设品牌旗舰店和形象店?

这里面是否涉及公共与企业经济利益之间的平衡?

Grand Front之于大阪城市的区位之间的关系?

Grand Front内部各物业之间的联系有何特色?


位于大阪的新兴的城市综合体项目——Grand Front,吸引了奔驰、松下、可口可乐、软银等众多知名商家,密集性开出品牌旗舰店,品牌形象店,品牌体验店;不仅如此,更邀请各学术研究机构及其他高 新科技企业入驻,打造与民众互动的平台,实现了产学研展商一体化的同时,成为了综合体别具一格的主力店。


谁主导开发?

为什么会有知识之都的概念?且该概念是如何融入到综合体整体开发之中去的?

为什么入驻商家会愿意开设品牌旗舰店和形象店?

这里面是否涉及公共与企业经济利益之间的平衡?


相信标题已经给到了答案,对就是PPP(Public—Private—Partnership),公私合营模式。


但即便如此,即便有了项目发展的整体纲领,但若没有市场和品牌的配合,也是一个巴掌拍不响。下面从“由下及上”,及“由上至下”两个方面进行了解。


由下及上:市场的天时地利人和


即便吹的再好,定位再玄幻,若没有市场支撑,品牌商家也会拍屁股走人。


Grand Front处在的是大阪的什么位置,我相信这会让很多连快时尚都招不到的玻璃心项目心碎。



图一是标注了Grand Front周边的道路交通环境,我们看到有7条轨道交通线路经由附近,包括城市火车站及城际轨道交通线路,包括JR、阪急、阪神,以及城市地铁系统包括御堂筋线、四桥线等,共7个站点(是的,日本的轨道交通炒鸡复杂,大家有兴趣以后可以分享)。其中,Grand Front与西日本最大的火车站—JR大阪站有在天桥和负一层相连。这些轨道交通站加起来每天的人流量约为230万人次左右,而JR大阪站的人流量约为每天81万人次。




图二则是大阪市主要商业体(包括大型百货和购物中心)的分布图。肉眼就可以直观感觉到,Grand Front周边商业的密集程度,包括阪急、大丸、三越伊势丹、HEP FIVE等等商业体。所以,这里也被称为仅次于东京银座的的日本第二大商圈


两个词提炼一下就是,城市交通枢纽,城市核心商圈。换句话说就是北京的火车站东单王府井、上海的火车站人民广场、广州的广州东天河、深圳的罗湖东门,当然交通枢纽与商业的距离要近很多。。。


用本地人的话形容,这里是大阪核心区最后一块黄金地带。所以,众多品牌商趋之若鹜也非常好理解。


1.拥有大量的人流,不仅是本地人,更有众多的外地游客

2.地段本身是城市知名的区域,是城市的形象窗口

3.物业本身的品质,能够承载相应的业态,具备品牌展示的功能


相信上述三点是品牌商为什么选择Grand Front及类似区域做旗舰,品牌形象展示店的主要原因,我卖的不是产品,而是企业的文化、企业的形象,甚至企业的愿景,而承载的因素可以是企业最新的科技、最健康的生活方式、最酷炫的互动体验、最意想不到的跨界混搭,这些都是对上述文化、形象和愿景的具象表达以及外延。以此,加强客户对产品,对企业的认同,让你变成我的死忠粉。


类似的商家集合最多的区域,便是东京的银座了。你可以在这里发现资生堂的品牌形象展示店,压根就没卖任何的化妆品,倒是甜品、马卡龙、纪念品、餐厅甚至小型展览馆等;还包括Swatch(斯沃琪)的旗舰店,卖的倒还是手表,但建筑设计和购物体验做到了不惊人死不休,整幢十四层高的建筑可以做到前后幕墙大开, 满满的穿堂风,客户一边购物一边看星星。




不仅在国外,类似形象体验店在内地也逐渐多了起来。像2014年在上海南京路步行街上开业的M&M’s旗舰店,你可以买到相关的杯子、文化衫、纪念品等一系列周边产品,还可以在特定的游艺设备上闯关。此外,可口可乐也在地标东方明珠开出了全球首家体验餐厅,虽然口味……,但还有滑滑梯、开心木马等,小朋友开心就好。




此外,新近落成的上海国家会展中心,由于自身展会效应及临近虹桥交通枢纽,预期拥有巨大的人流和窗口效应,其15万平方米的商业定位为“永不落幕的品牌秀场”,据称引入了一些传统品牌的形象概念店,如肯德基篮球主题餐厅、结合观影和主题文化体验的比高影院等。




那该类型店铺的扩张意愿如何?对于品牌商而言很明显是宜精不宜多,这里有成熟地段的高租金、运营成本等多方面因素。Grand Front的奔驰体验店是日本境内的第二家,第一家位于六本木东京中城斜对面,而乐敦的餐厅旬穀旬菜,全日本亦只有两家。M&M’s上海旗舰店是继纽约、拉斯维加斯、奥兰多、伦敦之后的第五家,亚洲第一家。


从被动的角度而言,传统商业模式越来越受到线上商业和日趋激烈的市场环境的挑战,特别是一些新兴的商业模式,一生下来就融合了互联网和互动体验的基因。传统商家将类似形象或者体验类店铺当成试验田,可以不用满城都是特色体验店,因为那样就没有了特色,但可以将消费者最喜闻乐见的部分植入到传统店铺中进行大规模推广。再者,在变革过程当中的所衍生的新盈利模式一旦成熟,比如上面提到的旬穀旬菜,或者松下的收费化妆室CLUXTA,也是可以培育“单飞”的。


由上至下:PPP确保“知识之都”理念的贯彻和落实


公私合营模式(PPP),是指政府与私人组织之间,为了合作建设城市基础设施项目,或是为了提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种 伙伴式的合作关系,并通过签署合同来明确双方的权利和义务,以确保合作的顺利完成,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。


粗暴地解释,政府一般要“民”,企业一般要“利”,政府拿企业的钱去做一些社会公共类项目,通过这个约定,政府少出了钱,企业保证了利,大家“民”“利”双收。


与BOT不同的是,PPP是相当于大家共同生了一个孩子,有这个制衡,能保证三方都有商量,不至于闹翻脸,而将之前的目标贯彻下去。



那么在PPP的开发模式下,“知识之都”的开发理念,这个城市级别的产业推进平台是如何确立下来的?


这里原本为梅田货物站,整个区域占地24公顷,而Grand Front所在的区域占地7公顷,作为先导开发区域。早在1987年,伴随着日本的国营铁路改革,该货运站资产也随即被纳入国铁清算公司。这也是为什么,在这里城市寸土寸金的老牌商业核心区,拥有这么大一片空地。




阶段一:前期工作——政府委任相关行政事业体进行前期推进工作


在整个日本关西地区经济再生战略的大背景下,1999年,包括梅田货物站、大阪站周边、御堂筋等190公顷的区域被划入大阪的“特定都市再生紧急整备地域”。一年后,大阪市委托独立行政法人,“都市再生机构(UR)”进行相关的整合工作。


这里有两个概念:


独立行政法人:简而言之就是政府将涉及公共事物层面的东西剥离出去,保证了公共事业的专业和高效


都市再生机构:日本的旧改办


阶段二:区域规划——确立片区规划发展原则及项目发展方向


都是最后一块黄金宝地了,当然不能就这么随便处理卖掉了,这块地身上背负的可不仅是经济效益的最大化,还要兼顾社会效益和复兴关西经济的重任!


于是在UR的牵头之下,联合包括大阪府、大阪市、铁路运输机构、关西经济协会等共同为大阪站北地区的改造进行国际招标,并根据根据2002年举办的国际理念设计大赛入围方案的创意,2004年大阪市制定了“大阪站北地区城市建设基本规划”,确立了片区发展的五点基本方针:


世界知名的大阪门户地带

繁华而又不失亲近的街道建设(对人和环境友好的公共空间)

打造知性创造活动的据点(知识之都)

公私合营制的开发模式

营造水绿资源丰富的环境





(确立的片区发展规划)



阶段三:确立开发主体——根据规划方向甄选开发商提案


根据报告内容,UR城市机构确立了项目的主要开发条件:包括开发主体需要保证知识之都的落成、并组建相应的运营管理组织等,确保知识之都长期的发展。


并与相关机构,于2006年在大阪举办了开发商招标会,并对应标企业提交的企划书进行评判最终选定了由ORIX房地产,NTT都市开发,阪急,三菱地产,知识之都专项会社等12家,由开发商、专业运营机构组成的联合体。项目最终于2010年3月正式进行动工开发。




阶段四:运营与管理——确保规划和设想的落地


无论是在开发还是在后期运营过程中,UR均根据规划和理念,对于开发机构进行适当的引导


并协助开发及运营机构,先后成立了株式会社KMO和一般社团法人知识之都两家主体,分别对于“知识之都”在入驻租户等的运营管理、外部合作、公益活动等方面进行推进。


两家机构好像两条轴线,分别在两个维度推进知识之都的发展,并主力实现“创造新的产业、传播文化、国际交流、人才培养”这4项发展目标。


管理中,包括大阪市、UR、相关的企业联合体,形成了类似“三权分立”的约束机制,在确保各方利益的同时,保证公共事业计划能够得到很好的贯彻与实施。




之于中国的发展:


继去年底国务院43号文出台前后,PPP一跃成为各方的焦点。据统计,34省市区地方政府推出了总额约1.6万亿的PPP项目。但到目前为止,真正签约的大约为2100亿,占到总额的1/8。


根据民生证券研究院,Wind的资料显示,我国目前的PPP还主要集中在公共服务领域、轨道交通、基础设施、环保、垃圾污水处理这些行业有长期积累的龙头企业,其中轨道交通领域占到一半以上,其次是基础设施建设领域,约占三成




其实“城市综合体也可以PPP”的标题略显夸张,像绿地,由于在大型城市综合体高铁站商务区开发在国内遥遥领先,已经联合上海建工获得了包括徐州、南京、重庆等城市的多宗轨道交通项目,以及沿线的城市综合开发权。还有包括像中信与汕头市政府合作的滨海新城项目,在传统一级开发基础上,通过土地开发运营来整合运作产业、资本等资源。Grand Front只不过提供了另外一种综合体PPP的发展方向,搭建城市的产研平台、高标准地建设城市的窗口性项目。


无论是轨道交通、产业平台还是一级开发里的产业和资本导入等等,房地产这块肉能混搭的东西太多了,包括涉及到养老地产、保障房建设等等。通过PPP“专业人做专业事”的核心理念和相互约束机制,政府再也不用担心拿着产业导入和开发经验来忽悠自己,但是干一票就跑的狗日开发商,开发商也不用担心明天某个政府相关部门的前任领导忽然被送去调查,项目被全盘推翻的政治风险,于是同床异梦的政府和开发商终于心系在了一起。


虽然Grand Front对于我们来说,有其开发的特异性,但PPP是一片未知的蓝海啊!这不仅仅只针对于政府和开发商,还涉及到估价公司触碰到公共事业领域项目的蛋糕,顾问公司可以结合国际先进经验帮助制定相关的游戏规划……

来源:地产小学生,版权归原作者所有。


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