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起拍价110亿的8块地 最强分析来了

广州房产 2018-11-08 14:16:40


来源:广州中原发展研究部


       广州 “3.30"新政不仅限购限贷,还限制交易时间、限制交易对象,堪称史上最严。


        而对于发展商来说,一方面是开疆扩土,占领市场的压力,另一方面则是政策的趋紧,带着镣铐跳舞,房企拿地将会更加谨慎。


        那接下来,广州土地市场走势如何?


广州库存仅剩5.2个月!住建部说了:6个月以下要加快供地节奏


        关于这个问题的答案,4月下旬广州两场土拍,8宗商住商服用地出让,或许会给我们一个很好的答卷。这也是“3.30”新政后,广州首次拍地。


        现在,我们就来看看这8宗地的详细介绍,才能根知底。


        8宗地块,具体包括位于白云黄石西路、黄埔长岭居的2宗宅地以及6宗分别位于黄埔、番禺的商服用地,起拍总价达110亿元。


        其中,白云鱼苗场地块、番禺国际创新城地块将于4月24日公开出让。



        而黄埔6宗地块计划4月28日出让。



        由此看来,4月将以商服用地出让为主,但6宗定向引资地块对于广州“十三五”时期“三大战略枢纽”中“国际科技创新枢纽”的发展具有关键意义,同时影响着区域楼市未来前景。


        而2宗住宅用地分别位于白云新市、黄埔长岭居,均是当前广州楼市的热门板块,备受关注。

白云鱼苗场地块


市中心缺地 “瘦田”也是抢手货?


        先来看看板块内,近年来的土拍和一手楼供货供货情况。


        该地块是继穗花水泥厂、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块又一宗旧改用地。


        不久前的3月29日,白云华盛地块以楼面价32905元/㎡出让,价格不低,从中足以看出开发商对于新市板块未来市场期待。


        要知道,新市板块周边有不少旧长和城中村,城市面貌欠佳,定位偏中低端。



        由此,广州中原研究发展部认为鱼苗场地块虽然目前起拍楼面价已超2万元/㎡,但仍然不缺乏开发商关注。


机会:新市板块将是白云旧改供应大户


        值得一提的是,鱼苗场地块去年曾出现在白云区旧改计划中,而同期还有三元里致美斋厂地块、石井街羽绒厂地块等旧改项目正在审批中,广州中原研究发展部预计未来白云将会成为市区旧改地块供应大户。


白云一手楼库存仅剩3.7个月


         从白云的一手供应情况来看,根据监控显示截至2017年3月底,白云一手住宅可售面积约13万㎡,消化周期约3.7个月,由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少,白云一手货源紧缺。


        预计随着华盛物流地块以近3.3万/㎡出让,将会刺激区域价格上一个新台阶。


临近新市商圈生活氛围浓


        对于鱼苗场地块而言,由于靠近新市商圈以及传统白云人口稠密区,因此菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全。


3公里内无地铁 通勤配套待改善 


        但通勤以及教育配套则略显逊色,首先地块周边3公里范围内无地铁站,在建的8号线北延段进度较慢,即使日后建成离项目约2公里,对于徒步前往而言稍远。



        目前地块更多只能依赖公交出行,但机场路一带多大货车、大客车来往,交通堵塞情况严重,对于上班在天河、黄埔、海珠的业主而言通勤效率不高。


优质教育配套短缺


        教育方面周边暂时为区级小学,同时由于地块未设置配建教育设施要求。


        对于部分置业家庭而言,只能选择就读学费较高的区内优质民办学校,或是按照“就近入读”的制度安排周边学校,日后未必能符合对学位要求较高的客户要求。



一手逼近4万/㎡  二手价差大


        目前周边一手项目较具可比性的为保利华润紫云,均价3.9万/㎡。


        但需要指出的是,保利华润紫云由穗花水泥厂3宗地块组成,总占地面积达近5万㎡。


          而且配建完善的中小学、商业配套,而鱼苗场地块扣除配建,实际占地面积仅为2.7万㎡,日后或将面临同质竞争。



      二手楼方面,周边楼龄较长的如汇侨新城价格在1.5-2万元/㎡之间,楼龄较新的保利紫薇花园、荷塘月色等项目价格在2.4-3万元/㎡。


地块未来价值几何


        拍卖起价高以及位于市中心这两点因素已经使地块的定位瞄准中高端人群,但同时购买价格空间越大竞争越激烈。


        对于天河、黄埔、海珠等市区,甚至是番禺、萝岗等优质一手板块,地块所处的白云新市板块由于长期以来城中村、物流园、工厂密布,加上过境公路、高架桥围绕,地段档次较低。


      广州中原研究发展部认为,对于该地块日后建成项目而言,周边改造推进情况起到关键性作用。


        假如,未来2-3年白云区新市-石井一带旧改推进发展顺利,同时教育、交通等配套发展健全,则对项目价值提升有莫大帮助。


长岭居YH-A4-3地块


低容积率靓地 房企争抢或难免


     长岭居板块可谓热门,犹记得去年8月,中冶置业以27274元/㎡竞得的长岭居CPPQ-A2-1地块,震惊广州。


        再参照目前黄埔区一手供应严重不足的情况,预期本次土地出让难免出现房企“抢食”的情况。



黄埔库存告急 仅为1.6个月


        另一方面,截至2017年3月底黄埔一手可售面积为43万㎡,消化周期仅1.6个月,由于开发商推货节奏放缓、3月楼市新政待消化等因素,该区库存告急。


   随着推货节奏变化、土拍等因素影响,截至2017年一季度该板块已出现的“供不应求”情况,而成交价上扬趋势比较明显。



        虽然“3.18"、"3.30"广州楼市新政,对长岭居板块的一部分潜在客户造成影响,但市场对于该板块的需求仍然较大。


板块未规划地铁 交通配套待改善 


        目前地块所在的长岭居板块未有地铁线路布局,离地块约3公里的21号线长平站约2018年年底开通,而地块周边有一公交站但主要为萝岗范围内短线。



        因此公共交通来往中心区便利度待改善,相对而言自驾车通勤则相对方便,地块位于主干道永顺大道沿线,自驾车离天河珠江新城约27公里,离黄埔大沙地约20公里。



居住环境优美 主打山水宜居


        地块3公里范围内有长平小学分校、佳润超市、地铁21号线长平站等配套。由于目前长岭居板块仍处于建设过程中,因此配套待建。


        未来3-5年内,随着沿线楼盘入住,预计将带来20万常住人口,板块将会越来成熟。

 

长岭居一手价格为1.9-2.5万元/㎡


        作为目前黄埔区主要的一手“供货大户”,长岭居板块近2年来成交热度颇高,目前主要在售一手项目价格范围在1.9-2.5万元/㎡之间,二手项目1.8-2万元/㎡之间。



        同时需要指出的是对比目前在售项目,本次出让的YH-A4-3地块容积率较低,未来或将打造成为高端产品。


黄埔5宗商服用地


“产城融合”互惠互利


        其中4宗位于科学城,1宗位于长岭居,均为带有定向引资性质的地块,出让日期为3月28日。


        作为被纳入国家双创重点区域、产城融合发展示范区的科学城,经过近20年时间发展已经成为广州“产城融合”的模板。



        根据2017年黄埔区政府工作报告显示,未来区域将着力建设“广州国际科技创新枢纽核心区”,广州科学城被赋予重任。


科学城实业蓬勃发展 又有双地铁助攻 



        虽然近年增城、南沙等地在政策扶持下招商引资力度不少,但作为市中心发展比较成功的“高精尖”产业园区,科学城发展基础扎实,吸引企业数量多而且生活配套成熟,对于人才的吸引力不小。


        从楼市发展的角度而言,人才流入将刺激片区的住房需求,加上6号线、21号线(在建)的布局,发展前景非常乐观。

番禺国际科技创新城一期用地


思科智慧城大本营


        番禺广州国际科技创新城一期用地,即思科(广州)智慧城大本营,目前楼面地价约9130元/㎡,总占地面积为26.46万㎡,走“产城融合”模式。



        根据2017年番禺区政府工作报告显示,全力推进思科(广州)智慧城建设为该区2017年重要工作目标,在报告中单独成一章节,可见重视程度之高。



        不过,根据出让条件,值得留意的是,本次出让的地块当中,对不同性质地块的出售与持有比例进行了细致的区分。


        如研发办公物业,50%可出售出租给符合资质的公司,剩余50%暂时由竞得人自持,未来视乎招商引资情况可与番禺官方协商出租出让;。


        而居住部分物业,50%销售对象为创新城内注册员工,有高学历资质人才,剩余50%销售对象未作要求;整宗用地居住计容建面为12.11万㎡。


        按照规划,未来整个国际科技创新城项目预计规划人口2.5万人,未来随着产业发展,片区住房需求将进一步提高。



国际科技创新城、广州大学城、生物岛将连成一体


        而广州中原研究发展部认为,从国际科技创新城自身建设来看,思科将带来上下游完整产业链,引导更多人才流入。


        从小区域的发展来看,未来国际科技创新城、广州大学城、生物岛将连成一体,成为紧贴中心区的产业新城。


周边一手楼为4-4.5万/㎡



        目前通过位于国际科技创新城中央的4号线新造站,南可通往番禺亚运城、南沙等地,北可连接大学城,接驳8号线通达海珠。


        亦可接驳7号线通往大番禺其他板块,从长远的角度而言,上述区域或将成为创新城员工的置业优选目标。


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