济南水产种苗养殖研究社

实探白云鱼苗场地块 拍地新规下“地王”将不再?!

广州房博士 2020-10-01 06:14:27

  在寸土寸金的今天,房价在四大一线城市中较为温和的广州一有土地推出,都能引起外界的高度关注,尤其是在土地供应紧张的中心区,中心区每次的土地出让都能引来各大房企的“厮杀”,这也间接导致了之前“地王”的频出。


  4月13日,广州政府提出了拍地新玩法——“竞自持+摇号”,具体为将本月出让的白云区鱼苗场宅地、黄埔长岭居的2宗宅地以及1宗增城荔城街宅地出让方式调整为“限地价、竞配建、竞自持、摇号”,“地王”将不再?!


  近日,房博士实地探访将于4月28日出让的白云鱼苗场地块,该地块是继穗花水泥厂地块、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块又一宗旧改地,虽然该地块目前起拍楼面价已超2万元/平方米,但仍然吸引了不少开发商关注!其中关键因素在于白云新市板块地块资源稀缺,且白云区内一手推货量少。

地块卫星图


  据出让公告显示,白云黄石路鱼苗场地块占地约6.39万平方米,中可用于住宅开发面积为27129平方米,按照容积率3.0计算,该地块的建筑面积8.18万平方米,挂牌起始价超过17亿元,折合楼面地价约20955元/平方米。

  本次出让地块紧挨AB2510018地块,根据出让条件要求受让人须按有关要求,在AB2510018地块上实施建设白云区国家档案馆,且在开工之日起24个月内建设完成,并通过相关部门验收后3个月内无偿移交白云区相关部门使用。


  据悉,该地块设置了最高限价为238765万元,最高楼面价为29832元/平方米,如果出让时超过最高限价,将以竞配建拆迁安置房的方式进行竞价,拆迁安置房建好后要求移交给政府。


  白云鱼苗场地块靠近新市商圈 受白云新城辐射


  房博士实地探访发现,该地块位于白云区京广铁路以东,黄石西路以北,靠近新市商圈,处于白云新城5公里辐射圈内。

制图来源于:广州中原研究发展部


  交通配套较为不足 噪音污染较大


  从现场走访来看,地块周边有三个公交站,距离地块最近的公交站为小坪路口站;周边两公里内无地铁站,距离地块地块最近的地铁站是2号线萧岗站,需十几分钟的车程才能到达。而在建的8号线北延段进度缓慢,最快也要2019年底开通,就目前来讲交通配套较为不足。

制图来源于:广州中原研究发展部

距离地块最近的公交站点

  地块出口处有高架桥,车辆来往密集,噪音污染较大。

  沿着车流方向走,在高架桥桥下房博士来到了地块所处的位置,从地块大门处的一栋大楼建筑外墙可以看到,这栋大楼曾是一印刷厂。

地块大门入口处


  地块现场较为杂乱 近期将进行拆除整理


  进入到地块内部,出现在眼前的是一堆钢筋和碎石,地块部分区域杂草丛生。

地块实景图

地块全景图


  从现场观察来看,此前的鱼塘现已被填平;地块内部目前有人员居住,据了解他们是负责拆迁的工作人员之一,现场工作人员表示,地块上的沿街废旧厂房将于近期拆除。

  另外,地块西侧有京广铁路,而且附近城中村众多以及有五金、建材等工业区聚集,环境有待进一步改善。

  地块东北侧的河涌马务涌水质较差,气味十分难闻。

  周边生活氛围较浓 教育配套不足 环境有待改善


  地块周边被多个城中村和工业区环绕。包括西侧的榕溪村和北侧的榕溪工业区、南侧的小坪村等。

  据房博士走访,地块周边有超市、医院、餐饮等生活配套比较齐全,但教育资源略显不足,附近中小学配套距离地块大约五公里左右。

制图来源于:广州中原研究发展部

  值得一提的是,地块附近的小坪村有佳兆业城市更新的展厅,现场工作人员向房博士表示,佳兆业与小坪村此前签署了旧城改造协议,具体内容不方便透露。据房博士查阅相关资料显示,小坪村占地112.61公顷,规划改造区域共94.35公顷,采取整体拆除重建方式,实施全面改造,拆迁面积近110万平方米。

小坪村街道实景


  地块周边一手住宅紧缺 二手房价格处于1.8万元-3.2万元/㎡之间


  据中原研究部统计,截至2017年3月底,白云一手住宅可售面积约13万平方米,消化周期仅3.7个月左右,由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少,整个白云一手货源紧缺。该地块周边主要以二手房为主,一手住宅方面,距离地块三公里外的新市板块的保利华润紫云,目前均价42000元/㎡。

制图来源于:广州中原研究发展部


  据了解,周边的二手房价格处于1.8万元-3.2万元/㎡之间。地块东侧的元邦航空家园二手房均价在2.4万/㎡左右,富力阳光美居二手房均价2.7-2.8万/㎡。楼龄较长的汇侨新城价格约1.5-2万元/㎡。楼龄较新的保利紫薇花园、白云高尔夫花园二手房价格则在2.5-3万元/㎡。

地块周边二手楼盘


  截止4月21日11:30时,地块最新报价达17.4546亿。按照最新的拍地规则——“竞自持+摇号”,即使到时候竞拍到达最高限价,最高楼面价也仅为29832元/㎡。

地块报价截图


  中原研究发展部观点指出,以往定位偏中低端的白云新市板块,随着市中心缺地,亦成为开发商眼中的抢手货。此外,中原研究发展部还做出预测,鱼苗场地块溢价空间会由于开发商的竞争以及对未来市场的预判而增大。


  而业内普遍认为,“竞自持+摇号”这套组合拳对于抑制高地价有一定的作用,但出现摇号竞地的可能性比较小。另外,“竞自持”和“摇号”等大招虽然会进一步考验开发商的实力,但能否同时控制住房价仍存争议。


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